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新版《城市居住區規劃設計標準》對未來建筑的影響

    從新標準來看對我們建筑師而言幾個指標變化比較大,主要表現在建筑高度與容積率的搭配上,首先建筑最大高度控制在80米,意味以后80米以上的居住建筑不復存在,整個城市的建筑除去商業建筑以外大都在80米以下了,建筑的容積率自然下降,建筑的品質在不斷提高,同時高低配在現在的容積率及建筑高度的搭配控制下已近很難設計出來了,我們未來的建筑要么是高層洋房,洋房,別墅等比較純粹的樓盤居多,但是地價一直在提高,然而容積率一直在降低的情況下,我們的開發樓盤房價將繼續上漲,人們對整個居住用地會大量增加。生活將越來越美好。
    
我們來分析下上面表格
   底層(1-3層),容積率在1.0-1.2之間,高度控制18米,這種我們可以設計為4層的疊拼別墅+聯排別墅或院落式聯排別墅可以做滿容積率,按照一般開發商的要求容積率本來就低設計上做滿會要求做滿容積率。設計的產品業態有疊拼別墅,聯排別墅,雙拼別墅及獨棟別墅相結合,可能會有個會所作為酒店或前期售樓中心。
   多層1類(4層-6層),容積率1.1-1.6之間,高度控制在27米,這種我們可以設計為4層的疊拼別墅+8+1層的花園洋房可以做滿容積率,按照一般開發商的要求容積率本來就低設計上做滿會要求做滿容積率。設計的產品業態有8+1層的花園洋房+疊拼別墅,聯排別墅,雙拼別墅及獨棟別墅相結合,可能會有個會所作為酒店或前期售樓中心。其中花園洋房站主要地位,別墅少量。
   多層2類(7層-9層),容積率1.5-2.1之間,高度控制在36米,這種我們可以設計為4層的疊拼別墅+11+1層的花園洋房可以做滿容積率,設計的產品業態有8+1層的花園洋房+疊拼別墅可能會有個會所作為酒店或前期售樓中心。其中高層花園洋房站主要地位,別墅少量。當然甲方要求容積率不做滿除外。
   高層1類(10層-18層),容積率1.8-2.8之間,高度控制在54米,這種我們可以設計為18層高層建筑+8+1花園洋房可以做滿容積率,設計的產品業態18層高層建筑,8+1花園洋房,可能會有個會所作為酒店或前期售樓中心。其中高層花園洋房站主要地位,8+1花園洋房少量。當然甲方要求容積率不做滿除外。
   高層2類(19層-26層),容積率2.8-3.1之間,高度控制在80米,這種我們可以設計為26層高層建筑做滿容積率,設計的產品業態26層高層建筑,可能會有個會所作為酒店或前期售樓中心。當然甲方要求容積率不做滿除外。
     作為開發單位很多四線城市別墅一個平方米當高層5個平方米的利潤很多開發商會犧牲一些容積率來做別墅。
     從多方面分析看來作為開發單位而言以其容積率本來就不高,很多地區洋房和高層基本在一個價位上,如果甲方算得過賬,都愿意開發為別墅樓盤,但是要求戶型面積不大,價格能夠賣得上來。
    針對在現在的市場刺激下,4-5線城市,個人觀點做1.5-1.6左右的容積率,設計產品分布為疊拼別墅90-120平米戶型,120-150的院落式別墅,一兩棟150-180平方米的雙拼別墅,我們考慮100畝地,別墅攤下來的地下建筑面積比較小,可以計算出來整體總銷售費用=66666.67*1.5*6000=6億元,開發土地成本+各項費用=66666.67*1.5*2500=2.5億元,利潤3.5億。
    4-5線城市,如果我們容積率是3.0那個我們可以計算出來=6.6666167*3.0*4000=8億元,開發土地成本+各項費用=66666.67*1.5*2500=5億元,利潤就3億。但是戶數多銷售壓力大。
    按照這樣安排別墅戶型少,銷售壓力低,產品設計成別墅反而是小城市的發展方向。


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